18
T11
Thị trường bất động sản năm 2025 đã bước sang tháng thứ 9. Trong suốt thời gian qua, thị trường đã vận hành theo xu hướng nào và phác thảo diện mạo thị trường bất động sản ra sao? Dưới đây là trao đổi của các chuyên gia xung quanh vấn đề này.
Thị Trường Đang Tái Cơ Cấu Nhu Cầu
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự thay đổi căn bản trong hành vi của nhà đầu tư và người mua ở giai đoạn hiện tại. Nếu trước đây, phần lớn dòng tiền đổ vào bất động sản chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng tăng giá, thì nay tư duy đầu tư đã “chọn lọc” hơn, chuyển sang chú trọng nhiều hơn đến giá trị khai thác thực tế. Đây là sự dịch chuyển tất yếu khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã neo ở mức cao, khiến dư địa tăng giá không còn hấp dẫn như trước.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, một trong những xu hướng nổi bật là sự dịch chuyển dòng vốn về các thị trường vùng ven từ đô thị trung tâm. Tại đây, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, mức giá còn trong tầm tay, đồng thời quỹ đất phát triển các dự án quy mô lớn vẫn còn dồi dào. Nhà đầu tư không chỉ nhìn thấy cơ hội gia tăng giá trị theo tiến trình phát triển hạ tầng mà còn hướng đến khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh dịch vụ hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực.
Đáng chú ý, thế hệ người mua trẻ đang trở thành lực lượng chính trên thị trường. Khác với tư duy “sở hữu bằng mọi giá” của thế hệ trước, nhóm khách hàng này có tiêu chí rõ ràng hơn: ưu tiên dự án có thương hiệu uy tín, hệ thống tiện ích nội khu đầy đủ, môi trường sống chất lượng và khả năng kết nối hạ tầng thuận lợi. Họ sẵn sàng chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm, chỉ cần có hệ thống giao thông hiện đại, rút ngắn thời gian di chuyển và đảm bảo trải nghiệm sống cân bằng.
Theo ông Đính, tại các đô thị lớn, đặc biệt ở miền Bắc, tình trạng giá bất động sản vẫn neo cao khiến khả năng sinh lời từ cho thuê bị thu hẹp. Nhiều nhà đầu tư không còn kỳ vọng lợi nhuận đột biến mà chú trọng hơn đến dòng tiền ổn định và dài hạn. Trong khi đó, bài toán cung – cầu vẫn cho thấy sự lệch pha: nguồn cung nhà ở thực sự phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân vẫn thiếu trầm trọng. Điều này dẫn đến nghịch lý “cầu lớn nhưng khát cung”, khiến thị trường dù chững lại về đầu cơ nhưng nhu cầu ở thực vẫn bền bỉ và chưa được đáp ứng đầy đủ.
Có thể thấy, quá trình tái cơ cấu nhu cầu đang tái định hình cục diện thị trường. Bất động sản không còn là “cuộc chơi tăng giá” ngắn hạn, mà dần trở thành kênh tích lũy, khai thác giá trị sử dụng thực và đòi hỏi tầm nhìn đầu tư dài hạn. Đây chính là xu hướng đáng chú ý, phản ánh sự trưởng thành của cả nhà đầu tư lẫn người mua trong bối cảnh mới.
“Bức Tranh Tiêu Dùng Bất Động Sản Đang Định Hình Theo Hướng Thực Tế Và Thận Trọng Hơn”
Đó là nhận định của ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn. Thay vì ồ ạt xuống tiền, phần lớn nhà đầu tư chọn quan sát, chờ đợi thời điểm thuận lợi. Động lực chính của thị trường đến từ nhóm khách mua ở thực – những người ưu tiên không gian sống, tiện ích nội khu và khả năng tài chính ổn định. Dữ liệu từ Báo cáo tâm lý người dùng của Batdongsan.com.vn cho thấy có tới 66% người mua sẵn sàng vay để sở hữu nhà, phản ánh tâm thế “chấp nhận trả dài hạn” để đổi lấy an cư.
Một xu hướng đáng chú ý là sự lên ngôi của bất động sản xanh và tiêu chí ESG (môi trường, xã hội, quản trị). Người mua ngày nay quan tâm nhiều hơn tới yếu tố bền vững, không gian sống hài hòa, thay vì chỉ chú trọng vị trí và diện tích. Đồng thời, phần lớn nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm sơ cấp, nắm giữ lâu dài thay vì lướt sóng ngắn hạn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược dòng vốn.
Ở phương diện chính sách, tâm lý thị trường cũng biến động theo các quyết sách vĩ mô. Việc sáp nhập một số đơn vị hành chính cấp tỉnh được nhìn nhận tích cực, nhờ kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch mới sẽ kéo giá trị bất động sản tăng trưởng. Tuy vậy, tại miền Bắc, bên cạnh sự háo hức, nhà đầu tư vẫn dè chừng rủi ro “thổi giá” và những khoảng trống về pháp lý, quy hoạch cụ thể.
Chính sách tín dụng lại mang đến gam màu sáng hơn. Các ưu đãi vay mua nhà từ Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại đang tạo niềm tin cho thị trường. Người mua có xu hướng vay cho các sản phẩm chung cư, nhà riêng nhiều hơn đất nền, đồng thời duy trì tỷ lệ vay ở mức an toàn hơn trước. Đây là tín hiệu tích cực, góp phần cân bằng giữa nhu cầu ở thực và năng lực chi trả. “Người tiêu dùng bất động sản hiện nay đã “chín chắn” hơn khi thận trọng quan sát, sẵn sàng vay có tính toán, hướng đến giá trị sống bền vững”, ông Long nhấn mạnh.